- 전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 임차보증금을 돌려줄 때 쓰는 대출로, 대출금은 집주인이 아닌 세입자 계좌로 직접 지급됩니다.
- 2025년 6월 27일 대책 이후 수도권·규제지역은 한도가 1억원으로 줄었고, 2주택 이상 보유세대는 대출 자체가 막혔습니다.
핵심 요약
- 전세퇴거자금대출은 임대차 계약이 끝난 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출입니다.
- 임차보증금 반환대출, 세입자 퇴거 조건부 대출이라고도 불립니다.
- 대출금은 집주인 계좌가 아니라 세입자 계좌로 직접 지급됩니다.
- 2025년 6월 27일 시행된 가계부채 관리 방안 이후, 수도권·규제지역 주택은 한도가 1억원으로 축소됐습니다.
- 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 2025년 6월 27일 이후 대출 자체가 불가합니다.
- 대출 실행 후 주택 수가 늘면 즉시 회수되며, 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
전세퇴거자금대출, 누가 왜 받나요
전세퇴거자금대출은 임대차 계약 기간이 끝났는데 집주인에게 세입자에게 돌려줄 보증금이 당장 없을 때 활용하는 대출입니다. 대출을 받는 주체는 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 집주인입니다. 임차보증금 반환대출 또는 세입자 퇴거 조건부 대출이라는 이름으로도 불립니다.
이 대출은 오직 임차보증금 반환 목적으로만 쓸 수 있고, 앞서 말했듯 대출금은 세입자 계좌로 직접 지급됩니다.
대출 실행을 위한 기본 조건
정상적인 임대차 계약이 체결되어 있고, 전입신고·확정일자를 갖춰 대항력 있는 세입자가 있어야 대출 실행이 가능합니다. 대출 한도는 세입자에게 돌려줄 보증금을 초과할 수 없으며, 여기에 LTV·DSR·DTI를 적용해 최종 한도가 정해집니다.
2025년 규제 이후 한도가 크게 바뀌었습니다
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 2025년 6월 27일 이전 | 기존 규제(1억원 제한 없음) |
| 2025년 6월 27일 이후 | 수도권·규제지역 한도 1억원으로 축소 |
| 수도권·규제지역 2주택 이상 | 대출 자체 불가(2025.6.27~) |
2025년 6월 27일 시행된 가계부채 관리 방안 이후, 수도권 및 규제지역 주택의 전세퇴거자금대출 한도는 1억원으로 줄었습니다. 여기에 더해 수도권 및 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 이 날짜 이후로 대출 자체가 불가해졌습니다.
1억원을 초과해서 대출을 받으려면, 기존 세입자와의 최초 임대차 계약 체결일과 현재 임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 모두 2025년 6월 27일 이전이어야 합니다. 이 두 날짜를 챙겨보지 않으면 예상보다 훨씬 낮은 한도에 놀랄 수 있습니다.
규제 완화 시기도 있었습니다
역전세 반환대출 완화를 적용받으려면 집주인의 자력 반환 능력 확인과 후속 세입자 보호조치 강구 같은 제도적 보완장치가 함께 필요했습니다.
대출 실행 후 지켜야 할 것들
| 상황 | 조건 |
|---|---|
| 집주인 직접 거주 | 실행 후 1개월 내 전입, 2년 이상 실거주, 그 기간 다른 임대차 계약 금지 |
| 새 세입자 입주 | 특례 전세보증금 반환보증보험 가입 + 새 세입자 보증금으로 기존 대출 상환 |
| 주택 수 증가 | 대출 즉시 회수 + 3년간 주택 관련 대출 제한 |
집주인이 직접 거주할 경우, 대출 실행 후 1개월 내에 전입하고 2년 이상 실거주해야 하며, 이 기간 동안 다른 임대차 계약을 맺을 수 없습니다. 반대로 새로운 세입자가 들어오는 경우에는 특례 전세보증금 반환보증보험에 가입하고, 새 세입자의 보증금으로 기존 대출을 상환해야 합니다.
가장 조심해야 할 부분은 대출 실행 이후 주택 소유 수가 늘어나면 대출이 즉시 회수되고, 이후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다는 점입니다.
무주택자·1주택자는 다른 선택지도 있습니다
무주택자나 1주택자는 주택가격 9억원 이하인 경우 특례보금자리론을 통해 전세퇴거자금대출을 마련할 수 있습니다. 다만 특례보금자리론을 이용한 1주택자는 대출실행일로부터 2년 내 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙습니다.
아이가 커가면서 집을 넓혀 이사하게 되었을 때, 전에 살던 집 세입자분께 보증금을 어떻게 돌려드려야 하나 고민했던 시기가 있었습니다. 막상 알아보니 조건이 시기별로 계속 바뀌어 있어서, 인터넷에서 본 정보와 실제 은행 상담 내용이 다른 경우가 있었고, 결국 여러 은행에 직접 전화를 돌려 지금 기준으로 뭐가 맞는지 하나씩 확인했습니다. 규정이 자주 바뀌는 대출인 만큼 최신 정보를 직접 확인하는 절차부터 시작하시길 권합니다.