- 부동산 중개수수료(중개보수)는 거래가액에 상한요율을 곱해 계산하며, 이 상한선 안에서 협의로 정합니다.
- 매매·전세는 거래가액 기준, 월세는 보증금+(월세×100)의 환산보증금 기준으로 계산법이 다릅니다.
- 부가세 10%가 별도라는 점도 놓치기 쉽습니다.
핵심 요약
- 정식 명칭은 중개보수이며, 「공인중개사법 시행규칙」과 시·도 조례가 정한 상한요율 이내에서 협의로 결정합니다.
- 매매·교환·전세는 거래가액 × 상한요율로 계산합니다.
- 월세는 환산보증금(보증금 + 월세×100)을 거래금액으로 봅니다. 단 환산보증금이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세×70)으로 다시 계산합니다.
- 중개보수에는 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다.
- 주택 면적이 건물 전체의 1/2 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외(토지·상가) 요율을 적용합니다.
- 협의된 금액이라도 상한요율·한도액을 넘을 수 없습니다.
중개보수, 정확히 뭘 말하는 걸까요
부동산 거래를 하면서 흔히 “복비”라고 부르는 돈의 정식 명칭은 중개보수입니다. 개업공인중개사와 중개를 의뢰한 사람 사이에 오가는 금품으로, 「공인중개사법 시행규칙」과 각 시·도 조례가 정한 상한요율·한도액 안에서 양측이 협의해 정합니다. 협의된 금액이 상한요율이나 한도액을 초과할 수는 없습니다.
| 거래 유형 | 계산 기준 |
|---|---|
| 매매·교환·전세 | 거래가액(매매가/전세가) × 상한요율 |
| 월세 | 환산보증금(보증금 + 월세×100) × 상한요율 |
| 월세, 환산보증금 5천만원 미만 | 보증금 + (월세×70)으로 재계산 |
매매·전세는 이렇게 계산합니다
매매, 교환, 전세의 중개보수는 거래가액에 상한요율을 곱한 금액입니다. 여기서 거래가액은 매매의 경우 매매가, 전세의 경우 전세보증금을 말합니다. 요율은 거래금액 구간별로 다르게 적용되며, 구간이 올라갈수록 요율은 낮아지는 대신 별도의 한도액이 사라지는 구조입니다.
월세는 환산보증금부터 계산해야 합니다
월세 거래는 보증금과 월세가 함께 있어 거래금액을 그대로 쓸 수 없습니다. 이때 쓰는 개념이 환산보증금입니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
이렇게 계산한 환산보증금이 5천만원 미만이면, 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한 금액을 거래금액으로 씁니다. 월세 계약의 중개보수를 직접 계산할 때 가장 헷갈리는 부분이 이 재계산 조건이니, 소액 월세라면 꼭 확인하는 게 좋습니다.
주택인지 아닌지에 따라 요율이 달라집니다
| 구분 | 적용 요율 |
|---|---|
| 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상 | 주택 요율 적용 |
| 건축물 중 주택 면적이 1/2 미만 | 주택 외(토지·상가 등) 요율 적용 |
| 주택 외(토지·상가 등) | 거래금액의 0.9% 이내에서 협의 |
원룸이나 다가구주택처럼 상가와 주택이 섞여 있는 건물은 주택 면적이 전체의 절반을 넘는지 여부로 적용 요율이 갈립니다. 주택 외 중개대상물(토지·상가 등)은 별도의 세분화된 구간 없이 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 중개업자와 의뢰인이 협의해 정합니다.
오피스텔은 조건을 갖춰야 주택 요율입니다
부가세는 항상 별도입니다
계산된 중개보수에는 부가가치세 10%가 추가로 붙습니다. 중개사무소에서 제시하는 견적이 부가세 포함 금액인지 별도 금액인지 헷갈리는 경우가 많으니, 계약 전에 미리 확인해두는 게 안전합니다.
지급 시기와 실비 부담
중개보수 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 약정한 시점을 따릅니다. 약정이 없는 경우에는 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 합니다.
권리관계 확인 등에 들어가는 실비는 중개의뢰인이 별도로 요청한 경우에만 청구할 수 있고, 이 비용은 의뢰인이 부담합니다. 요청하지 않은 항목까지 실비 명목으로 청구되고 있다면 근거를 확인해볼 필요가 있습니다.
전세든 월세든 계약서에 도장을 찍기 전에 중개보수를 미리 계산기로 돌려보고 갔던 기억이 있습니다. 특히 월세는 환산보증금 계산이 헷갈려서 두 번 세 번 다시 확인했는데, 막상 사무실에서 부르는 금액과 제가 계산한 금액이 다르면 그 자리에서 어떤 기준으로 계산했는지 물어보는 게 가장 확실했습니다. 요율표를 미리 알고 가면 협상에서도 훨씬 마음이 편해집니다.
중개보수 절감을 위한 협상 요령
- 계산된 금액은 상한선이라는 점을 기억하고, 상한 이내에서는 협의가 가능하다는 사실을 인지하고 접근합니다.
- 여러 중개사무소에 동일 조건으로 견적을 받아 비교합니다.
- 부가세 포함 여부를 계약 전에 명확히 확인합니다.
- 요청하지 않은 실비 항목이 포함되어 있는지 확인합니다.
- 개업공인중개사는 주택 외 중개대상물의 보수·실비 요율표를 사무실에 게시할 의무가 있으니, 게시된 요율표와 실제 청구액을 비교해볼 수 있습니다.